부동산 경매의 기초

부동산 경매의 기초 - 시작하기

9월 01, 2025

부동산 경매 1

경매에서는 돈을 빌려준 사람이 채권자이고, 돈을 빌린 사람이 채무자입니다. 일반 매매와 달리 경매에서는 부동산 중개를 법원이 담당하여 안전성을 확보합니다.

특정 지역의 경매 물건은 해당 지방 법원에서 중개합니다. 채무자가 여러 명에게 돈을 빌렸더라도 채권자 중 한 명만 경매 신청을 해도 경매가 진행됩니다. 법원은 입찰 기일을 정하고, 가장 높게 입찰한 사람이 낙찰을 받습니다.

돈을 빌려주는 방식 : 채권, 물권

돈을 빌려주는 방식은 크게 두 가지입니다.

하나는 사람 간의 계약인 차용증을 통한 방식인데, 이를 채권이라고 합니다. 채권은 채무자에게만 돈을 받을 권리가 있어 채무자가 잠적하면 돈을 받기 어렵습니다.

다른 하나는 채무자의 부동산에 담보를 설정하고 돈을 빌려주는 방식인데, 이를 근저당권이라고 하며, 물권의 일종입니다. 물권은 물건으로부터 돈을 받을 권리를 의미하며, 채권보다 더 안전하고 강력합니다. 물권은 채무자의 부동산이 도망갈 수 없으므로 빌려준 돈을 잘 회수할 수 있게 합니다.

물권인 근저당권은 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 등기부등본에 설정된 근저당권을 통해 바로 임의경매를 신청할 수 있습니다. 반면 채권인 차용증의 경우 채무자가 돈을 갚지 않아도 바로 경매를 신청할 수 없습니다. 먼저 대여금 반환 소송을 제기해야 하며, 소송 중 채무자가 부동산을 매각하는 것을 막기 위해 가압류 등기를 설정해야 합니다.

소송에서 승소 판결문을 받은 후에야 비로소 강제경매를 신청할 수 있습니다. 중요한 차이점은 물권은 경매 신청권과 우선변제권을 가지며, 경매 후 배당 시 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있다는 것입니다. 반면 채권은 즉시 경매 신청권이 없으며, 우선변제권도 없어 남은 권리자들과 나눠서 배당을 받게 됩니다. 이처럼 물권이 채권보다 훨씬 강력합니다.

경매의 의의

경매는 종종 부정적으로 인식되지만, 실제로는 매우 유익한 시스템입니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자, 임차인, 국가 등 모든 관련 당사자들의 권리가 묶이게 됩니다. 이때 경매 시스템을 통해 새로운 낙찰자가 부동산을 매입함으로써 모든 문제를 해결해 줍니다. 경매 법규(민사집행법)는 입찰자에게 많은 혜택을 제공합니다. 민법상 부동산에 설정된 모든 권리는 매수자가 인수해야 하지만, 경매에서는 법원이 등기부에 있는 모든 권리들을 소멸시켜 입찰자가 안심하고 입찰할 수 있도록 합니다.

더 나아가 권리 분석은 법원에서 직접 해줍니다. 입찰자는 복잡한 권리 분석을 직접 할 필요 없이, 법원에서 권리 분석의 결론을 정리해 놓은 매각물건명세서만 확인하면 됩니다. 법원은 또한 현장 조사를 통해 현황조사서를 제공하며, 점유자 퇴거를 위한 인도명령제도까지 지원합니다. 이러한 조치들은 입찰을 원활하게 하고 근저당권자를 보호하기 위함입니다.

경매 물건의 90% 이상은 낙찰자가 아무것도 인수하지 않아도 되는 깨끗한 물건입니다. 단 5~10%만이 권리상 하자가 있는 특수 물건인데, 이는 낙찰자가 권리를 인수하거나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 초보자는 일반 경매 물건부터 시작하는 것이 좋습니다. 일반 경매 물건만으로도 충분히 수익을 낼 수 있으며, 그 안에서도 난이도와 경쟁률이 다양합니다.